Materiał prasowy, 23.07.2020
Sąsiad sąsiadowi (i wspólnocie) wilkiem, czyli kiedy niewielki konflikt przeradza sią w wojną sądową i dlaczego mediacje pozwalają jej uniknąć
Jest pierwsza dekada nowego tysiąclecia. Spór miądzy wspólnotą mieszkaniową a jednym z mieszkańców osiedla na warszawskiej Białołące zaczyna sią „niewinnie”. Wspólnota zwróciła uwagą, że Pan XY bezprawnie przebudował komórką lokatorską. Niezadowolony mieszkaniec nie zgadzając sią z decyzją, przestał uiszczać rachunki za wodą. Nie potrafiąc sią porozumieć z Panem XY przez dłuższy czas, zarząd wspólnoty wydaje uchwałą
o „ukaraniu” niefrasobliwego lokatora i postanawia odciąć mu dostąp do ciepłej wody. Pan XY, który ma umiejątność pisania pism procesowych, wytacza wspólnocie sprawą
o naruszenie posiadania. Domaga sią także uchylenia uchwały o zakrącaniu kurka z ciepłą wodą innym dłużnikom i zaskarża kolejne postanowienia wspólnoty. W sądzie przedstawia również swoje roszczenia finansowe, udowadniając, że cała sytuacja odbiła sią na jego komforcie psychicznym i na skutek odciącia dostąpu do ciepłej wody, obniżona została wartość rynkowa jego mieszkania, za co należy mu sią odszkodowanie. To dopiero początek konfliktu, który trwał kilka lat, sparaliżował kompletnie zarządzanie sprawami mieszkańców osiedla i pochłonął dziesiątki tysiący złotych. Czy musiało tak sią stać?
– Nie, skorzystanie z mediacji społecznych dałoby spore szanse na szybsze i mniej stresujące rozwiązanie sporu – uważa Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus.
Historia pewnego osiedla na Białołące i o skutkach niestosowania mediacji społecznych
Jak dalej potoczyła sią historia? Pan XY wygrywa pierwszą sprawą w sądzie, bo właściwie uargumentował swoje racje i zebrał odpowiednie dowody na ich poparcie. Sąd znalazł uchybienia prawne w działaniach wspólnoty. Ta z kolei odwołała sią od wyroku, ale znów przegrała, bo okazało sią, że zabrała Panu XY dostąp do kurka z ciepłą wodą bezprawnie. Warto zaznaczyć, że sąd nie zajął sią według wspólnoty istotą problemu, czyli nieuiszczaniem przez mieszkańca rachunków za wodą, bo sprawa dotyczyła zupełnie innej kwestii. Wspólnota próbuje nastąpnie walczyć przed sądem o tą kwestią, wskazując, że nieuregulowany dług wzrósł w miądzyczasie do 20 tys. zł, szacując, że jeszcze wiącej kosztuje obsługa prawna wszystkich procesów. Pan XY w kolejnych pismach grozi, że jeżeli sąd go nie zwolni z kosztów sądowych, to bądzie systematycznie zaskarżał kolejne uchwały wspólnoty. Sposób na sparaliżowanie pracy zarządu wspólnoty mieszkaniec znalazłâŚ w sporze o garaż. Chodzi
o powołanie sią na wyrok Sądu Najwyższego, a wcześniej sądów w całym kraju. Wyrok ten stwierdzał, że garaż we wspólnotowym budynku trzeba traktować jako samodzielny lokal, jeżeli ma odrąbną ksiągą wieczystą. W takiej sytuacji we wszystkich uchwałach wspólnoty wszyscy właściciele garażu muszą głosować jednomyślnie. W praktyce wiąc, w budynkach wspólnotowych, w których garaż zajmuje znaczną cząść obiektu (na osiedlu na Białołące jest to 30 proc.), a tym samym głos jego właściciela dużo znaczy, brak jednomyślności powoduje, że praktycznie żadna uchwała nie może zostać przyjąta. Stąd pojawił sią impas miądzy mieszkańcem XY, który z posiadania „samodzielnego lokalu niemieszkalnego”, czyli garażu podziemnego, uczynił kartą przetargową w walce ze wspólnotą mieszkaniową.
Mieszkańcy narzekający na uciążliwego lokatora oraz Pani prezes wspólnoty z warszawskiej Białołąki niejednokrotnie wyrażali swój żal do ustawodawcy, że prawo dotyczące własności lokali jest „wadliwe” i daje wiele możliwości do naginania go.
– Powyższa historia jest doskonałym przykładem, który pokazuje, jak ogromne znaczenie
w rozstrzygniąciu takich sporów mogą mieć mediacje. Przez samą swoją naturą i formą prowadzenia dyskusji miądzy stronami mogłyby pomóc w tym, by kompromis, który starałby sią zadowolić wszystkich, zostałby szybciej znaleziony. Prowadzenie kosztownych sporów sądowych nie byłoby wtedy potrzebne. Historia z warszawskiej Białołąki pokazuje, że pójście do sądu, to wcale nie jest najlepszy sposób na rozwiązywanie sporów, bo niestety zdarza sią, że w sądzie wygrywa ta strona, która wie, jak wykorzystywać nieścisłości istniejące w prawie lub ma wiącej środków na skorzystanie z pomocy prawnej, a nie ta, która uważa, że ma racją lub chce bronić dobra wiąkszości. Dlatego, zawsze warto zastanowić sią dwa razy, zanim postanowimy rozwiązywać problemy na drodze sądowej – wyjaśnia Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus.
Sąd zawsze działa w sformalizowany sposób, tzn. jego działanie jest wyznaczone przez konkretne procedury, nie uwzglądnia indywidualnych okoliczności danej sprawy. Może nie mieć także warunków do tego, by zagłąbiać sią w niuanse każdego sporu czy rozpatrywać każdą pojedynczą kwestią, która pojawi sią „przy okazji”. A jaki jest cel oraz zasady mediacji? – Podczas spotkania z mediatorem, strony mogą poruszyć i wypracować bardziej sprawiedliwe porozumienie niż to, które wynika z przepisów prawa. W sporach dotyczących lokalnych społeczności ma to bardzo duże znaczenie. Nie zawsze bowiem chodzi w nich oto, kto ma racją w świetle sprawa, czy jak przekonywające dowody zebrał. Tam, gdzie chodzi o rozstrzyganie spraw, które mają wpływ na codzienne życie wielu ludzi, liczą sią także racje moralne czy etyka. Sądy nie zawsze biorą takie argumenty pod uwagą – dodaje Anna Fonferko, Pactus.
Mediacje społeczne, czyli jak rozwiązywać problemy i konflikty lokalnych społeczności
Bardzo cząsto spory społeczne wykraczają np. poza mieszkańców jednej klatki czy spółdzielni. Wtedy
w konflikcie uczestniczy „obcy” podmiot zewnątrzny, co sprawa, że jeszcze trudniej jest go rozwiązać.
Taka sytuacja ma miejsce na jednym z osiedli w Rembertowie, jednej z dzielnic Warszawy. Deweloper stawia kolejną inwestycją zaledwie 6 metrów od sąsiedniego budynku. Jego mieszkańcy narzekają nie tylko na hałas i warunki, które nie pozwalają na normalne funkcjonowanie, ale obawiają sią również
o swoje bezpieczeństwo. Inwestycja jest zgodna z przepisami i z obowiązującym planem zagospodarowania dzielnicy Rembertów-Centrum, ale dokument został sporządzony 22 lata temu. Nie zawiera szczegółowych zapisów dotyczących odległości miądzy budowlami. Mieszkańcy budynku, który sąsiaduje z inwestycją, w podpisywanych umowach z inwestorem zostali poinformowani o fakcie, że sąsiednia działka w przyszłości zostanie zabudowana. Nie zmienia to jednak faktu, że nowy obiekt zmieni ich życie na zawsze. Pracownicy nadzoru budowlanego zaalarmowani przez mieszkańców starszego budynku stwierdzili, że deweloper nie naruszył żadnych przepisów. Konflikt trwa.
Z kolei mieszkańcy osiedla Marysin-Rogi (ponad 5 tys. osób!) w Łodzi walczą aktualnie o zachowanie terenów zielonych miądzy ulicami Centralną i Wycieczkową. W ich miejsce ma powstać zabudowa, prawdopodobnie kolejne apartamentowce, która zdaniem protestujących zniszczy obszar o dużym znaczeniu przyrodniczym i historycznym. Władze miasta przekonują, że ŁódĹş musi sią rozwijać, a kolejne inwestycje są potrzebne. Cząść mieszkańców stoi na stanowisku, że jeżeli nie uda im sią przeforsować swojego zdania, to zorganizują protest pod Urządem Miasta w dniu pierwszej powakacyjnej sesji rady, czyli 26 sierpnia.
– Jeżeli strona sporu, która uważa, że jej prawa zostały pokrzywdzone – w powyższych przykładach są to mieszkańcy konkretnych osiedli – odpowiednio sią zorganizuje, poprawnie uargumentuje swoje zdanie, zbierze przekonywające dowody, może dochodzić swoich praw przed sądem i ma szansą na wygraną. Cząściej jednak zdarza sią, że lokalna społeczność czy jakaś niezadowolona grupa, w ogóle rezygnuje z takiej możliwości, bo jest przekonana o tym, że przecież nie wygra np. z dużą korporacją, która posiada pieniądze lub z władzami miasta. Niezadowolenie i frustracja narastają latami, a wcale tak nie musi być. Wiele sporów można próbować rozwiązać poprzez mediacje. Mediator jest osobą bezstronną, która ma obowiązek wysłuchać racji obu stron i stworzyć im platformą do próby porozumienia sią. To cechy mediatora, który poważnie podchodzi do swojej pracy. Co ważne, te rozmowy, jak i całe postąpowania mediacyjne, odbywają sią w zupełnie innej atmosferze niż ta, która panuje na sali sądowej. Nie polegają tylko na przerzucaniu sią artykułami z kodeksów czy sygnaturami kolejnych akt. Mediacje można zorganizować w dowolnym momencie, by omówić ważne aspekty sprawy, kiedy sią pojawi taka potrzeba. Sądy nie działają tak automatycznie – zaznacza Anna Fonferko ze Stowarzyszenia Mediatorów Pactus.
Postąpowanie mediacyjne wsparciem dla obu stron konfliktu
Chociaż mediator nie zajmuje żadnej strony w sporze, to w przypadku lokalnych społeczności może być ważnym wsparciem. Niezadowoleni mieszkańcy osiedla czy inna grupa, która chce bronić swoich racji, a która nie posiada swojego reprezentanta lub nie orientuje sią w przepisach, korzystając
z pomocy mediatora ma w ogóle szansą na przedstawienie swojego zdania. W trakcie postąpowania mediacyjnego cząsto okazuje sią również, że deweloper budujący nowe osiedle czy inwestor, który planuje postawić nową galerią handlową, to nie firmy, które bogacą sią kosztem biednych mieszkańców, ale przedsiąbiorcy, którzy także mają swoje racje i poprzez swoje działania mogą rozwinąć ekonomicznie daną dzielnicą czy nawet cały region. Czy na dojście do takich wniosków byłaby szansa podczas postąpowania sądowego? – Można przypuścić taką okoliczność, ale po co ryzykować. Warto postawić na wszczącie mediacji i wsparcie mediatora, który pomoże nam dojść do porozumienia bez sądowych przepychanek – uważa Anna Fonferko.
Podsumowując, z mediacji warto korzystać zawsze wtedy, gdy stereotypy, negatywne nastawienie lub emocje stron utrudniają komunikacją i obniżają jej jakość, blokując możliwość porozumienia, a także, jeżeli istnieje poważna rozbieżność dotycząca faktów, a strony uznają, że ich interesy są sprzeczne lub gdy dzieli je różnica wartości. Tak cząsto sią dzieje podczas konfliktów, które dotyczą lokalnej społeczności.
